Właściciel wystawia mieszkanie za 3 500 zł. Przez miesiąc nie znajduje najemcy. Ostatecznie podpisuje umowę na 3 400 zł i ma poczucie, że obronił cenę. Tylko czy naprawdę wygrał?
Najwyższy czynsz nie zawsze oznacza najwyższy zysk
W najmie łatwo skupić się na jednej liczbie: miesięcznej stawce.
Tymczasem ważniejsze pytanie brzmi:
Ile mieszkanie zarobi w skali całego roku?
Załóżmy dwa warianty.
Wariant 1
Czynsz: 3 500 zł
Pustostan: 1,5 miesiąca
Roczny przychód:
10,5 × 3 500 zł = 36 750 zł
Wariant 2
Czynsz: 3 300 zł
Pustostan: 0,5 miesiąca
Roczny przychód:
11,5 × 3 300 zł = 37 950 zł
Właściciel, który wynajął taniej, zarobił więcej.
Nie dlatego, że miał lepszą stawkę.
Dlatego, że mieszkanie było rynkowo wycenione przez co nie straciło na przestoju.
Pustostan też kosztuje
Brak najemcy nie oznacza braku wydatków.
Właściciel nadal może płacić za:
- administrację,
- kredyt,
- ubezpieczenie,
- media stałe,
- ogłoszenia,
- dojazdy i prezentacje.
Badania rynku najmu pokazują, że poziom pustostanów i wysokość czynszów są ze sobą powiązane. Im więcej wolnych lokali, tym trudniej utrzymać wysoką cenę.
Warto też pamiętać, że ceny z ogłoszeń nie są cenami transakcyjnymi. Pokazują, ile właściciele chcą otrzymać, a nie zawsze ile faktycznie płacą najemcy.
Ile kosztuje walka o dodatkowe 200 zł?
Załóżmy, że mieszkanie można szybko wynająć za 3 200 zł.
Właściciel chce jednak 3 400 zł i przez tę decyzję traci jeden miesiąc.
Utracony przychód: 3 200 zł
Dodatkowy miesięczny zysk: 200 zł
Aby odrobić stratę, potrzeba:
3 200 zł ÷ 200 zł = 16 miesięcy
Dopiero po 16 miesiącach wyższa stawka zaczyna się opłacać.
Pod warunkiem, że najemca przez cały ten czas zostanie i będzie płacił terminowo.
Dobry najemca też ma wartość
Czasami właściciel koncentruje się na cenie, a pomija jakość najemcy.
Tymczasem sprawdzony lokator, który:
- płaci na czas,
- dba o mieszkanie,
- zgłasza usterki,
- chce zostać na dłużej,
może być więcej wart niż dodatkowe 100 czy 200 zł miesięcznie.
Zmiana najemcy oznacza bowiem ryzyko pustostanu, odświeżenia lokalu, nowych prezentacji i wyboru osoby, której jeszcze nie znamy.
Dlatego nie każda podwyżka zwiększa rentowność.
Jak rozpoznać, że cena jest zbyt wysoka?
Rynek zwykle szybko wysyła sygnały:
- dużo wyświetleń, ale mało wiadomości,
- dużo zapytań, ale mało prezentacji,
- wiele prezentacji, ale brak decyzji,
- prawie każdy próbuje negocjować,
- podobne oferty znikają, a nasza nadal jest aktywna.
To nie zawsze oznacza, że trzeba natychmiast obniżyć cenę.
Czasem problemem są zdjęcia, opis, standard mieszkania albo zbyt wysokie koszty dodatkowe.
Jeżeli jednak zainteresowanie przez dłuższy czas jest słabe, warto przestać traktować cenę emocjonalnie.
Czym jest czynsz optymalny?
To nie jest najniższa cena.
To stawka, która zapewnia:
- dobry roczny przychód,
- krótki pustostan,
- odpowiednią liczbę kandydatów,
- możliwość wyboru dobrego najemcy,
- rozsądne ryzyko rotacji.
Czynsz optymalny uwzględnia nie tylko miesięczny przelew, ale także czas, koszty i ryzyko.
Najprostszy wzór wygląda tak:
Roczny wynik = czynsz × liczba opłaconych miesięcy – koszt pustostanu – koszt zmiany najemcy
Najważniejsze pytanie
Zamiast pytać:
„Jaki jest najwyższy czynsz, który mogę uzyskać?”
lepiej zapytać:
„Przy jakiej cenie moje mieszkanie zarobi najwięcej w skali roku?”
Na rynku najmu nie zawsze wygrywa właściciel, który wpisze do umowy najwyższą kwotę.
Często wygrywa ten, który najlepiej zarządza ceną, czasem i ryzykiem.