1. „Naprawmy jeszcze raz.”
Patrzenie wyłącznie na dzisiejszy koszt prowadzi do prostego wniosku:
300 zł jest mniej niż 1500 zł. Tylko że zarządzając mieszkaniem, nie patrzę wyłącznie na jedną fakturę. Patrzę na cały koszt problemu.
Trzy wizyty serwisanta. Trzy terminy ustalane z najemcą. Trzy okresy bez sprawnego urządzenia.
Ryzyko kolejnej awarii. Czas poświęcony na obsługę. I ostatecznie zakup nowej pralki, którego jedynie przez kilka miesięcy unikaliśmy.
Czasami najtańsza naprawa jest najdroższym rozwiązaniem.
2. „Silikon jeszcze wytrzyma”
To jedna z moich ulubionych pozornych oszczędności. Koszt wymiany silikonu przy wannie czy kabinie jest niewielki. Dlatego łatwo go odłożyć. Jeszcze miesiąc. A później woda zaczyna dostawać się tam, gdzie nie powinna. Pojawia się wilgoć. Puchnie mebel.
W skrajnym przypadku problem zauważa sąsiad piętro niżej.
I nagle oszczędność liczona w setkach złotych zamienia się w naprawę liczoną w tysiącach. W nieruchomościach najbardziej lubię wydatki, które zapobiegają większym wydatkom.
3. „Nie odświeżajmy. Najemca i tak się znajdzie”
Czasami najlepszą inwestycją przed najmem nie jest nowa kuchnia. Jest nią doprowadzenie tego, co już mamy, do naprawdę dobrego stanu.
4. Nie oszczędzałabym na rzeczy, której najemca używa codziennie
Materac. Kanapa. Bateria kuchenna. Krzesła. Oświetlenie. Pralka. Lodówka. To nie muszą być produkty premium.
Wręcz przeciwnie – w mieszkaniu inwestycyjnym często wolę rozwiązania proste, trwałe i łatwe do wymiany. Ale istnieje różnica pomiędzy rozsądnym standardem a najtańszą możliwą opcją. Jeżeli kupimy najtańsze krzesło i po roku trzeba będzie je wymienić, niewiele zaoszczędziliśmy. Jeżeli bardzo tani materac stanie się powodem niezadowolenia dobrego najemcy, jego cena przestaje być jedynym kosztem.
Nie pytam więc wyłącznie:
„Ile to kosztuje?”
Pytam również:
„Jak często będziemy musieli do tego wracać?”
5. Nie oszczędzałabym na usterce tylko dlatego, że najemca „może z tym żyć”
To szczególnie niebezpieczne.
Najemca zgłasza:
„Trochę cieknie, ale nie jest pilne.”
„Czasami wybija bezpiecznik.”
„Pod zlewem jest lekko wilgotno.”
„Zmywarka czasem nie kończy programu.”
Łatwo odpowiedzieć:
„Obserwujmy.”
Czasem rzeczywiście to właściwa decyzja.
Ale są objawy, przy których oszczędność na diagnostyce jest zwyczajnie ryzykowna.
Najemca ocenia problem z perspektywy komfortu.
Zarządca powinien spojrzeć na niego z perspektywy ryzyka dla nieruchomości.
To nie zawsze jest to samo.
Najtańsze rozwiązanie i najbardziej opłacalne rozwiązanie to dwie różne rzeczy
I chyba właśnie tutaj znajduje się sedno.
Zadaniem zarządcy nie jest wydawanie pieniędzy właściciela.
Ale nie jest nim również oszczędzanie ich za wszelką cenę.
Naszym zadaniem powinno być podejmowanie takich decyzji, żeby mieszkanie w perspektywie lat kosztowało właściciela możliwie mało i jednocześnie utrzymywało swoją wartość oraz atrakcyjność dla najemców.
Czasami oznacza to negocjowanie faktury o 100 zł.
Czasami znalezienie tańszego wykonawcy.
Czasami rezygnację z niepotrzebnego zakupu.
Ale czasami najlepszą decyzją jest powiedzenie:
„Nie naprawiajmy tego po raz trzeci. Wymieńmy.”
Albo:
„Nie czekajmy, aż zacznie przeciekać.”
Albo:
„Wydajmy te 1500 zł przed kolejnym najmem.”
Są więc oszczędności, na które nie pozwoliłabym właścicielowi
Oczywiście ostateczna decyzja dotycząca jego pieniędzy należy do niego.
Moją rolą jest jednak powiedzieć, kiedy pozornie tańsze rozwiązanie może okazać się droższe.
Bo po latach pracy z wynajmowanymi mieszkaniami coraz częściej widzę, że najdroższe decyzje wcale nie zaczynają się od dużych wydatków.
Czasami zaczynają się od bardzo niewinnego:
„Na razie tego nie róbmy. Zaoszczędzimy.”