Najemca zapłacił czynsz.
Nie zgłosił żadnej awarii.
Nie trzeba było jechać na kontrole mieszkania.
Nie było konfliktu.
Nie było rozliczenia mediów w administracji.
Czyli zarządca w tym miesiącu nic nie zrobił?
Paradoksalnie dobry miesiąc w zarządzaniu najmem często wygląda właśnie tak.
To trochę jak z księgowością, administracją IT czy ubezpieczeniem. Najbardziej zauważamy ich wartość wtedy, kiedy coś przestaje działać. Tymczasem duża część dobrej obsługi polega na tym, żeby problemy wychwycić wcześniej albo nie dopuścić do ich eskalacji.
W spokojnym miesiącu w tle nadal dzieje się sporo:
- sprawdzamy czy administracje nie wprowadziły zmian opłat i wysyłamy Naliczenie za danych miesiąc,
- sprawdzamy, czy wszystkie należności wpłynęły i czy zgadzają się z Naliczeniami,
- kontrolujemy ewentualne zaległości i reagujemy, zanim z jednego nieopłaconego rachunku zrobią się dwa,
- obsługujemy kontakt z najemcą, nawet jeśli są to tylko drobne pytania,
- wysyłamy przypomnienia związane z terminami zakończeń umów najmu, ubezpieczeniem czy wygasającym adresem zastępczym,
- jesteśmy gotowi przyjąć problem, kiedy się pojawi.
Ale jest jeszcze coś ważniejszego.
Zarządca sprzedaje właścicielowi nie tylko wykonane czynności
Wyobraźmy sobie dwa mieszkania.
W pierwszym właściciel zarządza sam.
Przez trzy miesiące faktycznie nic się nie dzieje. W czwartym przychodzi wiadomość:
„Dzień dobry, od kilku dni kapie spod zlewu. Dzisiaj zauważyliśmy, że szafka napuchła.”
I nagle właściciel musi przerwać swoją pracę.
Telefon do najemcy. Zdjęcia. Szukanie hydraulika. Ustalanie terminu. Decyzja, kto płaci – zdalnie. Faktura. Kontrola wykonania.
W drugim mieszkaniu dzieje się dokładnie to samo.
Tylko właściciel dowiaduje się o tym z informacji:
„Najemca zgłosił nieszczelność pod zlewem. Nasz zaufany technik był na miejscu. Przyczyną okazał się zużyty syfon. Element został wymieniony. Koszt: 250 zł brutto z materiałem. Problem rozwiązany.”
To jest właśnie różnica.
Problem był ten sam. Mieszkanie było to samo. Inna była liczba problemów na barkach właściciela.
I to jest sedno profesjonalnego zarządzania.
A co, jeśli naprawdę przez miesiąc nie wydarzyło się absolutnie nic?
Tak właśnie powinien wyglądać dobrze zarządzany najem.
Nie warto więc mierzyć pracy zarządcy liczbą telefonów wykonanych do właściciela.
Wręcz przeciwnie.
Jeżeli właściciel musi być angażowany w każdą drobną sprawę, można zadać pytanie:
czy rzeczywiście oddał komuś zarządzanie mieszkaniem, czy tylko zatrudnił pośrednika do przekazywania mu problemów?