Najemca mówi: „To nie moja wina”.
Właściciel odpowiada: „Przed wynajmem wszystko było w porządku”.
I zaczyna się przeciąganie liny.
Tymczasem po latach pracy widze, że wiele sytuacji nie jest czarno-białych. Czasem właściciel ma rację. Najemca też.
I właśnie wtedy najbardziej potrzebny jest ktoś, kto zamiast wybierać stronę, potrafi znaleźć rozsądne rozwiązanie.
1. „Pralka się zepsuła. Przecież działała, kiedy przekazywałem mieszkanie”
Właściciel ma rację: sprzęt został przekazany sprawny.
Najemca też ma rację: używał go normalnie i trudno oczekiwać, żeby odpowiadał za awarię kilkuletniego urządzenia.
Co teraz?
Zamiast rozpoczynać dyskusję od pytania „kto zapłaci?”, najpierw trzeba ustalić, dlaczego pralka się zepsuła.
Naturalne zużycie? Usterka części? Nieprawidłowe użytkowanie?
Dopiero diagnoza daje podstawę do dalszej decyzji.
Dobry zarządca najpierw ustala fakty, później szuka odpowiedzialnego. Nie odwrotnie.
2. „Mieszkanie po roku nie wygląda tak jak w dniu przekazania”
Właściciel ogląda mieszkanie i widzi: rysy na ścianach, ślady przy kontaktach, odkształcony materac.
Właściciel ma rację: rok wcześniej mieszkanie wyglądało lepiej.
Najemca również: przez rok naprawdę w nim mieszkał.
Mieszkanie wynajmowane nie jest eksponatem.
Każdy miesiąc użytkowania oznacza pewien stopień zużycia. Zadaniem zarządcy jest rozróżnienie normalnej eksploatacji od rzeczywistej szkody.
To szczególnie ważne przy rozliczeniu kaucji, kiedy emocje obu stron są największe.
3. „Chcę nowy materac”
Najemca mówi, że materac jest niewygodny i zużyty.
Właściciel odpowiada:
„Przecież był w mieszkaniu, kiedy je oglądałeś.”
I oboje mogą mieć rację.
Najemca rzeczywiście zaakceptował wyposażenie podczas prezentacji. Ale po kilku miesiącach użytkowania może się okazać, że element wyposażenia faktycznie wymaga wymiany.
Pozostaje pytanie:
czy warto wygrać dyskusję o materac, jeżeli jej konsekwencją będzie utrata dobrego najemcy?
Czasami decyzja nie sprowadza się do tego, kto ma rację.
Sprowadza się do tego, co najbardziej opłaca się właścicielowi długoterminowo.
4. „Nie zgłaszałem wcześniej, bo mi to nie przeszkadzało”
Przy odbiorze mieszkania pojawia się uszkodzenie.
Właściciel:
„Dlaczego nie zgłosiłeś tego wcześniej?”
Najemca:
„Bo nie przeszkadzało mi to w korzystaniu z mieszkania.”
Właściciel ma rację – problem powinien zostać zgłoszony.
Najemca również może mówić prawdę – dla niego drobna usterka rzeczywiście mogła nie mieć znaczenia.
Tyle że przez kilka miesięcy mała nieszczelność, pęknięcie czy wilgoć mogły zamienić się w kosztowną naprawę.
Dlatego jednym z elementów dobrego najmu jest nauczenie najemcy, że zgłaszanie usterek nie jest donoszeniem na samego siebie.
Wręcz przeciwnie.
Dobry najemca zgłasza problemy szybko, ponieważ chroni w ten sposób siebie i mieszkanie.
6. „Chcę sprawdzić mieszkanie”
Właściciel mówi:
„To przecież moja nieruchomość.”
I oczywiście nią jest.
Najemca odpowiada:
„Ale to teraz mój dom.”
I również ma rację.
To jeden z najlepszych przykładów pokazujących, dlaczego w najmie potrzebne są jasno określone granice.
Właściciel ma prawo dbać o swoją nieruchomość i wiedzieć, w jakim jest stanie.
Najemca ma prawo do prywatności i spokojnego korzystania z miejsca, za które płaci.
Da się pogodzić jedno z drugim – jeżeli zasady wizyt i kontroli są wcześniej ustalone, a komunikacja opiera się na wzajemnym szacunku.
7. „Chcę zakończyć umowę wcześniej”
Najemca znalazł pracę w innym mieście i chce się wyprowadzić.
Właściciel odpowiada:
„Podpisaliśmy umowę na rok.”
Ma rację.
Najemca odpowiada:
„Nie mogłem przewidzieć, że moje życie tak się zmieni.”
Też trudno odmówić mu racji.
I właśnie tutaj pojawia się różnica między egzekwowaniem swojego stanowiska a zarządzaniem sytuacją.
Zamiast rozpoczynać konflikt, można zastanowić się, czy da się znaleźć kolejnego najemcę i zakończyć obecną umowę w sposób, który nie spowoduje straty dla właściciela.
Nie zawsze będzie to możliwe.
Ale warto najpierw sprawdzić.
Zarządca nie powinien być sędzią
Dobry zarządca nie powinien być megafonem jednej ze stron.
Powinien być filtrem pomiędzy emocjami a decyzją.
Dlatego kiedy pojawia się konflikt, pierwsze pytanie nie powinno brzmieć:
„Kto ma rację?”
Znacznie częściej pytam:
„Jak możemy to rozwiązać?”
Bo czasem właściciel ma rację.
Czasem najemca.
A czasami obaj mają rację jednocześnie.
I właśnie takie sytuacje najlepiej pokazują, czym naprawdę jest dobre zarządzanie.