Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego to alternatywa dla umowy na zasadach ogólnych. Staje się coraz popularniejszą propozycją chociaż wymaga trochę więcej formalności przy jej zastosowaniu. Nie odstrasza to jednak Stron do jej stosowania.

Umowa najmu okazjonalnego

Artykuł 19a ust. 1 wyjaśnia, że umowa najmu okazjonalnego lokalu to umowa, w której Wynajmujący jest osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, który zobowiązuje się oddać Najemcy do używania lokal mogący służyć jedynie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Najemca w zamian za użytkowanie zobowiązuje się płacić umówiony czynsz oznaczony w pieniądzach bądź świadczeniach. Dla osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali ustawodawca wprowadził umowę najmu instytucjonalnego (ten typ umowy zostanie omówiony w kolejnym artykule).

Forma umowy

W przeciwieństwie do umowy na zasadach ogólnych, umowę najmu okazjonalnego oraz aneksy do tych umów wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Aby umowa najmu okazjonalnego spełniała swoje założenia, wymaga załączenia kilku dodatkowych oświadczeń:

• Oświadczenia Najemcy sporządzonego w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy
• Oświadczenia  Najemcy, w którym wskazuje on inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji
• Oświadczenie Właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących w wypadku wykonania eksmisji

Brzmi strasznie?

Być może takie zapisy mogą wydawać się niektórym Najemcom zapisane na wyrost, bądź mogą zostać odbierane jako oskarżenie Najemcy o złe zamiary. Jednak zwykle po wyjaśnieniu Najemcom, że nieruchomość jest ogromnym majątkiem, który Właściciele chcą zabezpieczyć najlepiej jak potrafią, wystarcza, żeby przekonać Najemców do tej formy. Po za tym Najemca, który nie ma zamiaru przestać płacić nie boi się takich zapisów.

Czy to oznacza, że Najemca jest w gorszej pozycji?

Najemcy nie powinni obawiać się, że taka umowa osłabia ich pozycję jako strony umowy. Właściciel nie ma możliwości bez poważnej przyczyny (takiej jak np. zaległości w płaceniu czynszu) wykonać eksmisji. Każdy Właściciel marzy o Najemcy który po prostu będzie wywiązywał się z obowiązków określonych w umowie – wobec tego jeśli jesteś uczciwym Najemcą – Właściciele będą prosić Cię o przedłużenie umowy, a nie o eksmisję 😊

Jakie formalności spoczywają na Właścicielu?

Umowa Najmu okazjonalnego zachowuje swoje uprawnienia pod warunkiem, że zostanie zgłoszona przez wynajmującego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego (właściwym jest urząd miejsca zamieszkania Wynajmującego, a nie miejsce położenia lokalu). Niedopełnienie tego obowiązku ogranicza część uprawnień Wynajmującego dotyczące czynszu, wypowiedzenia warunków umowy najmu okazjonalnego oraz przepisu dotyczącego eksmisji.

Kaucja

Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu (nie wlicza się opłat niezależnych od Wynajmującego np. opłat za wodę, prąd, wywód odpadów) i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. W umowie najmu okazjonalnego rozszerzono względem umowy o zasady ogólne zakres należności jakie Wynajmujący może potrącić przy rozliczeniu kaucji o koszty egzekucji obowiązku opróżniania lokalu. Oprócz powyższego kaucja może zostać potrącona za:

• Niezapłacony czynsz,
• Opłaty za bezumowne koszystanie z lokalu,
• Opłaty niezależene od Właściciela (woda, ścieki, prąd, ogrzewanie, śmieci)
• Należności z tytułu zużycia elementów wyposażenia technicznego, którego naprawą w świetle umowy jest obciążony najemca,
• Należności z tytułu zastępczego wykonania robót obciążających najemcę
• Odszkodowanie za stwierdzone i oszacowane szkody ustalone na zasadach ogólnych związane z uszkodzeniem lokalu powstałym z winy Najemcy
• Odsetki i należności uboczne związane z powyższymi należnościami głównymi

Wypowiedzenie umowy

Właściciel może wypowiedzieć umowę w wypadku gdy (poniższe zapisy mają charakter bezwzględnie wiążący bez względu na to, czy zostały zawarte w umowie, czy nie):

• Najemca zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców
• Najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
• Najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu
• Najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej, pisemnej zgody Wynajmującego

Strony mogą ustalić swoje Własne okoliczności, które mogą doprowadzić do wypowiedzenia umowy. Muszą być to konkretne przyczyny, ponieważ ten typ umowy wyklucza możliwość wypowiedzenia umowy bez podawania przyczyny. Najemcy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy z przyczyn przewidzianych w kodeksie (i mają charakter bezwzględny bez względu na to czy zostały wymienione w umowie). Najemca może wypowiedzieć umowę:

• Zgodnie z art. 664 najemca może wypowiedzieć najem jeśli w chwili wydania lokal miał wady które uniemożliwiają używanie (niezależnie od tego czy wada jest usuwalna, czy nieusuwalna)
• Jeśli wady powstały później, a wynajmujący pomimo otrzymanego zawiadomienia ich nie usunął w odpowiednim czasie, albo wady usunąć się nie da.
• Zgodnie z art. 682 k.c. jeżeli wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu Najemcy lub domowników.

Uprawnienia te powstają dopiero po wezwaniu Wynajmującego do usunięcia wady i pomimo takiej możliwości niewykonanie tego obowiązku.

Czynsz i inne opłaty

Ustalenia dotyczące czynszu nie odbiegają od zapisów czynionych w umowach opartych o zasady ogólne. Uregulowania jednak wymaga kwestia podnoszenia wysokości czynszu. Aby wynajmujący miał uprawnienie do podnoszenia czynszu w trakcie trwania umowy, to strony muszą w umowie zawrzeć warunki.

Utrzymanie lokalu

W umowie najmu okazjonalnego nie stosuje się podziału obowiązków narzuconych w art. 6a i 6b ustawy ochronie praw lokatorów. Wyjątkiem stanowi sytuacja jeśli strony umowy nie określą swojego podziału obowiązków. Umowa najmu okazjonalnego nie jest taka straszna jaka może wydawać się w pierwszym odczuciu. Mam nadzieję, że również od dziś jej warunki są bliższe i zrozumiałe dla naszych czytelników.