Przygotowanie do najmu

Jesteś szczęśliwym posiadaczem niezamieszkanego mieszkania? Nie ważne w jaki sposób nabyłeś tą nieruchomość, czy jest to zaplanowany biznes plan, spadek, czy zmiana życiowych planów – w każdym wypadku warto je wynająć aby nie generowało kosztów, opłat do spółdzielni, czy zaniedbań powstałych na skutek nie zamieszkania. I chociaż to nabycie mieszkania wydaje się być najbardziej skomplikowanym procesem, dopiero teraz stoisz przed największym wyzwaniem – jeśli pytasz sam siebie jak wynająć bezpiecznie mieszkanie ten artykuł jest właśnie dla Ciebie.

Proces wynajęcia mieszkania został podzielony na 5 etapów aby artykuł był bardziej przejrzysty i zrozumiały. Dokładne zaplanowanie każdego z etapów pozwala wynająć mieszkanie szybciej.

1.       Wybierz grupę docelową

Najemców można podzielić pod względem ich charakterystycznych cech. Warto zastanowić się jakich najemców oczekujemy na naszym wynajmowanym mieszkaniu, wtedy przygotujemy najlepiej dostosowaną do nich ofertę. Najpopularniejszymi typami są:

• Studenci – Wynajem mieszkania tej grupie docelowej zwykle jest szybkie oraz dochodowe. Szczególnie opłacalne jest podzielenie mieszkania na pokoje ok. 8-10m2 i wynajmowanie je osobno. Jeśli jest taka możliwość warto przenieść kuchnię do szerokiego korytarza, a kuchnię zaaranżować na dodatkowy pokój. W takich mini-akademikach niezbędne jest dorobienie kolejnego WC. Jednak należy wziąć pod uwagę, że wynajmowanie studentom może wiązać się z wakacyjnymi pustostanami oraz imprezowym stylem życia.
• Rodziny z dziećmi i zwierzętami – Wynajem rodzinie często bywa opłacalne ponieważ na mieszkania przystosowane do rodzin z dziećmi jest duży popyt przy jednocześnie małej podaży. Innymi słowa jest to wciąż nisza na polskim rynku. Jeśli kiedykolwiek próbowałeś wynając mieszkanie mając zwierzaka i dziecko, pewnie wiesz o czym mowa. Z czego może to wynikać? Często ta grupa docelowa jest odradzana potencjalnym wynajmującym z uwagi na możliwość większych zniszczeń mieszkania przez dzieci oraz zwierzęta oraz obawę o terminowość opłat. Jednak wykupując ubezpieczenie OC Najemcy oraz stosując umowę najmu okazjonalnego (temu zagadnieniu jest poświęcony inny artykuł) możemy ograniczyć te obawy do minimum.
• Klienci korporacyjni/biznesmeni – Ta grupa docelowa wiąże się z bardzo dobrymi zyskami wobec tego jest najchętniej wybieraną grupą docelową, jednak wymaga bardzo dobrej jakości wykończenia i designu wnętrz oraz szeregu udogodnień dla Najemcy. Sam budynek, w którym znajduje sie mieszkanie powinien być nowoczesny i zadbany. W mieszkaniu istotne są również nietypowe udogodnienia takie jak klimatyzacja, miejsce w garażu czy efektowny wystój.
• Single – tego typu Najemcą wystarczają małe kawalerki, więc jeśli masz nieduże mieszkanie, to pewnie będzie najczęściej kontaktująca się grupa.

Jeśli już wiesz, komu chcesz wynająć swoje mieszkanie….

2.       Dostosuj mieszkania do grupy docelowej

Jeśli chcesz szybko i w dobrej cenie wynająć swoją nieruchomość niezbędnym okaże się dopasowanie nieruchomości pod konkretną grupę docelową, którą wybrałeś. Być może remont mieszkania okaże się niezbędny. Spisz całe wyposażenie jakie znajduje się na mieszkaniu i pomyśl czego w nim brakuje? Jeśli chcesz wynająć mieszkanie studentom podziel mieszkanie na pokoje i każde wyposaż w pojedyncze łóżko, biurko i szafę. Jeśli wybrałeś biznesmenów będziesz musiał dostosować swoje mieszkanie do ich wysokich wymagań. Cennym wyposażeniem będą również wszelkie przedmioty codziennego użytku – żelazko, odkurzacz, talerze, garnki, sztućce. Aby wyróżnić się na rynku pomyśl co możesz zrobić lepiej od konkurencji. Każda grupa docelowa ma inne potrzeby, dlatego tak ważne jest obranie jednej, biorąc pod uwagę lokalizację, wygląd budynku, okolicę i zapotrzebowanie oraz własne preferencje dotyczące najemcy. Nie ma czegoś takiego jak uniwersalny produkt na wynajem.

3.       Przygotuj mieszkania do wynajmu

Aby mieszkanie wynajęło się szybciej i było atrakcyjniejsze w oczach najemcy warto zainwestować w profesjonalne, gruntowane sprzątanie. Przydatne może okazać się również ozonowanie powietrza i/lub użycie olejków eterycznych.  Wszelki kurz, plamy na tapicerce, zaniedbane płyty indukcyjne, brudne okna czy kamień na armaturze szybko rzuca się w oczy i odpycha potencjalnego wynajmującego do najmu. Pierwsze wrażenie zostanie w pamięci najemcy który będzie się nim kierował podczas wyboru swojego lokum.

Kiedy mieszkanie przeszło test białej rękawiczki czas na… home staging, czyli tzw. wizaż wnętrz. Kilka poduszek, świece, obraz na ścianie oraz pozbycie się wszystkich personalnych rzeczy – jak zdjęcia, prywatne albumy to dopiero podstawa. Warto tą kwestie oddać w profesjonalne ręce wizażysty, ponieważ mieszkanie na wynajem powinno zostać udekorowane w sposób minimalistyczny i harmonizujący się z tłem.

Pozostaje już tylko zrobić profesjonalne, jasne zdjęcia nieruchomości – jeśli nie jesteś fotografem, w tej kwestii również warto oddać profesjonaliście, ponieważ nawet najlepiej urządzone mieszkanie będzie wyglądało źle na ciemnych i źle skadrowanych zdjęciach. Dobrze urządzone mieszkanie i fotografie to inwestycja, która na pewno szybko się zwróci.

4.       Weryfikacja najemcy i wybór umowy

W jaki sposób wybrać najemcę? Istnieje wiele sposobów aby zminimalizować ryzyko wyboru nierzetelnego najemcy. Niektórzy kierują się intuicją, inni pytają o referencje od poprzedniego Wynajmującego, inni proszą o miejsce pracy… Najlepszym sposobem jest połączeniu kilku różnych i wyłonieniu najlepszego kandydata.

Umowa to dokument który spisuje się na złe czasy, dlatego ważne jest aby była dopracowana i dobrze dobrana.

5.       Podejmij decyzje

W powyższych pięciu krokach zostały opisane najważniejsze aspekty przez które należy przejść, aby zmaksymalizować dochód i zminimalizować ryzyko. Jednak to dopiero połowa drogi… przed Właścicielem stoją jeszcze kolejne etapy takie jak zgłoszenie umowy najmu do urzędu, wybór formy opodatkowania, rozliczenia mediów najemcy, rozliczenia ze spółdzielnią, bycie dyspozycyjnym w przypadku problemów, awarii i wiele innych, często nieprzewidywalnych scenariuszy jakie pisze życie. Dlatego ostatnim krokiem jest podjęcie decyzji o wynajmowaniu mieszkania samodzielnie, czy z pomocą zarządcy który zajmie się wszystkim w oparciu o swoje doświadczenie.

Wynajem mieszkania to skomplikowany proces, więc jeśli nie masz doświadczenia bądź możliwości zajęcia się tym osobiście warto przemyśleć powierzenie swojego mieszkania w ręce profesjonalnego zarządcy.