Umowa najmu okazjonalnego to alternatywa dla umowy na zasadach ogólnych. Staje się coraz popularniejszą propozycją chociaż wymaga trochę więcej formalności przy jej zastosowaniu. Nie odstrasza to jednak Stron do jej stosowania.
Occasional lease agreement
Artykuł 19a ust. 1 wyjaśnia, że umowa najmu okazjonalnego lokalu to umowa, w której Wynajmujący jest
osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, który zobowiązuje się oddać Najemcy do używania lokal mogący służyć jedynie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy
na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Najemca w zamian za użytkowanie zobowiązuje się płacić umówiony czynsz oznaczony w pieniądzach bądź świadczeniach.
Dla osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali ustawodawca wprowadził
umowę najmu instytucjonalnego (ten typ umowy zostanie omówiony w kolejnym artykule).
Form of contract
W przeciwieństwie do umowy na zasadach ogólnych, umowę najmu okazjonalnego oraz aneksy do tych umów
wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Aby umowa najmu okazjonalnego spełniała swoje założenia, wymaga załączenia kilku dodatkowych oświadczeń:
- The Tenant’s declaration, prepared in the form of a notarial deed, in which he submits to enforcement and undertakes to vacate and hand over the premises used under the agreement
- Tenant’s declaration indicating another premises where he will be able to live in the event of enforcement
- A declaration by the owner of the premises or a person holding legal title to the premises, expressing consent to the tenant and persons living with him/her to live there in the event of eviction
Sounds scary?
Być może takie zapisy mogą wydawać się niektórym Najemcom zapisane na wyrost, bądź mogą zostać odbierane jako oskarżenie Najemcy o złe zamiary. Jednak zwykle po wyjaśnieniu Najemcom, że nieruchomość jest ogromnym majątkiem, który Właściciele chcą zabezpieczyć najlepiej jak potrafią, wystarcza, żeby przekonać Najemców do tej formy. Po za tym Najemca, który nie ma zamiaru przestać płacić nie boi się takich zapisów.
Does this mean that the Tenant is in a worse position?
Najemcy nie powinni obawiać się, że taka umowa osłabia ich pozycję jako strony umowy. Właściciel nie ma możliwości bez poważnej przyczyny (takiej jak np. zaległości w płaceniu czynszu) wykonać eksmisji. Każdy Właściciel marzy o Najemcy który po prostu będzie wywiązywał się z obowiązków określonych w umowie – wobec tego jeśli jesteś uczciwym Najemcą – Właściciele będą prosić Cię o przedłużenie umowy, a nie o eksmisję 😊
What formalities are the responsibility of the Owner?
Umowa Najmu okazjonalnego zachowuje swoje uprawnienia pod warunkiem, że zostanie zgłoszona przez wynajmującego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego (właściwym jest urząd miejsca zamieszkania Wynajmującego, a nie miejsce położenia lokalu).
Niedopełnienie tego obowiązku ogranicza część uprawnień Wynajmującego dotyczące czynszu, wypowiedzenia warunków umowy najmu okazjonalnego oraz przepisu dotyczącego eksmisji.
Deposit
Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu (nie wlicza się opłat niezależnych od Wynajmującego np. opłat za wodę, prąd, wywód odpadów) i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.
W umowie najmu okazjonalnego rozszerzono względem umowy o zasady ogólne zakres należności jakie Wynajmujący może potrącić przy rozliczeniu kaucji
o koszty egzekucji obowiązku opróżniania lokalu.
Oprócz powyższego kaucja może zostać potrącona za:
- Unpaid rent,
- Fees for using the premises without a contract,
- Charges beyond the Owner’s control (water, sewage, electricity, heating, garbage)
- Receivables arising from the wear and tear of technical equipment, the repair of which is the responsibility of the tenant under the agreement,
- Receivables for substitute performance of works charged to the tenant
- Compensation for identified and estimated damages determined on general principles related to damage to the premises caused by the Tenant’s fault
- Interest and incidental charges related to the above principal charges
Termination of the contract
Właściciel może wypowiedzieć umowę w wypadku gdy (poniższe zapisy mają charakter bezwzględnie wiążący bez względu na to, czy zostały zawarte w umowie, czy nie):
- The tenant neglects his/her obligations, allows damage to occur, or destroys equipment intended for common use by residents
- The tenant flagrantly or persistently violates the house rules, making it difficult for other premises to be used,
- The tenant is in arrears with the payment of rent or other fees for the use of the premises
- The Tenant has rented, sublet or given the premises or part thereof for free use without the required written consent of the Landlord
Strony mogą ustalić swoje Własne okoliczności, które mogą doprowadzić do wypowiedzenia umowy. Muszą być to konkretne przyczyny, ponieważ ten typ umowy wyklucza możliwość wypowiedzenia umowy bez podawania przyczyny.
Najemcy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy z przyczyn przewidzianych w kodeksie (i mają charakter bezwzględny bez względu na to czy zostały wymienione w umowie). Najemca może wypowiedzieć umowę:
- Pursuant to Article 664, the tenant may terminate the lease if, at the time of handover, the premises had defects that prevent their use (regardless of whether the defect is removable or irremovable).
- If the defects arose later and the landlord, despite receiving a notice, did not remove them within a reasonable time, or the defect cannot be removed.
- Pursuant to Article 682 of the Civil Code, if defects in the rented premises pose a threat to the health of the Tenant or household members.
Uprawnienia te powstają dopiero po wezwaniu Wynajmującego do usunięcia wady i pomimo takiej możliwości niewykonanie tego obowiązku.
Rent and other fees
Ustalenia dotyczące czynszu nie odbiegają od zapisów czynionych w umowach opartych o zasady ogólne. Uregulowania jednak wymaga kwestia podnoszenia wysokości czynszu. Aby wynajmujący miał uprawnienie do podnoszenia czynszu w trakcie trwania umowy, to strony muszą w umowie zawrzeć warunki.
Maintenance of the premises
W umowie najmu okazjonalnego nie stosuje się podziału obowiązków narzuconych w art. 6a i 6b ustawy ochronie praw lokatorów. Wyjątkiem stanowi sytuacja jeśli strony umowy nie określą swojego podziału obowiązków.
Umowa najmu okazjonalnego nie jest taka straszna jaka może wydawać się w pierwszym odczuciu. Mam nadzieję, że również od dziś jej warunki są bliższe i zrozumiałe dla naszych czytelników.
