Occasional lease agreement

Umowa najmu okazjonalnego to alternatywa dla umowy na zasadach ogólnych. Staje się coraz popularniejszą propozycją chociaż wymaga trochę więcej formalności przy jej zastosowaniu. Nie odstrasza to jednak Stron do jej stosowania.

Occasional lease agreement

Artykuł 19a ust. 1 wyjaśnia, że umowa najmu okazjonalnego lokalu to umowa, w której Wynajmujący jest osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, który zobowiązuje się oddać Najemcy do używania lokal mogący służyć jedynie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Najemca w zamian za użytkowanie zobowiązuje się płacić umówiony czynsz oznaczony w pieniądzach bądź świadczeniach. Dla osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali ustawodawca wprowadził umowę najmu instytucjonalnego (ten typ umowy zostanie omówiony w kolejnym artykule).

Form of contract

W przeciwieństwie do umowy na zasadach ogólnych, umowę najmu okazjonalnego oraz aneksy do tych umów wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Aby umowa najmu okazjonalnego spełniała swoje założenia, wymaga załączenia kilku dodatkowych oświadczeń:

• Tenant’s statement drawn up in the form of a notarial deed in which he submits to execution and undertakes to vacate and surrender the premises used under the agreement
• A statement by the tenant indicating another apartment in which he will be able to live in the event of execution
• Statement of the Owner of the premises or the person holding the legal title to the premises on consent to the tenant and the persons residing with him in the event of execution of the eviction

Sound scary?

Być może takie zapisy mogą wydawać się niektórym Najemcom zapisane na wyrost, bądź mogą zostać odbierane jako oskarżenie Najemcy o złe zamiary. Jednak zwykle po wyjaśnieniu Najemcom, że nieruchomość jest ogromnym majątkiem, który Właściciele chcą zabezpieczyć najlepiej jak potrafią, wystarcza, żeby przekonać Najemców do tej formy. Po za tym Najemca, który nie ma zamiaru przestać płacić nie boi się takich zapisów.

Does this mean that the tenant is at a disadvantage?

Najemcy nie powinni obawiać się, że taka umowa osłabia ich pozycję jako strony umowy. Właściciel nie ma możliwości bez poważnej przyczyny (takiej jak np. zaległości w płaceniu czynszu) wykonać eksmisji. Każdy Właściciel marzy o Najemcy który po prostu będzie wywiązywał się z obowiązków określonych w umowie – wobec tego jeśli jesteś uczciwym Najemcą – Właściciele będą prosić Cię o przedłużenie umowy, a nie o eksmisję 😊

What paperwork is incumbent on the Owner?

Umowa Najmu okazjonalnego zachowuje swoje uprawnienia pod warunkiem, że zostanie zgłoszona przez wynajmującego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego (właściwym jest urząd miejsca zamieszkania Wynajmującego, a nie miejsce położenia lokalu). Niedopełnienie tego obowiązku ogranicza część uprawnień Wynajmującego dotyczące czynszu, wypowiedzenia warunków umowy najmu okazjonalnego oraz przepisu dotyczącego eksmisji.

Deposit

Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu (nie wlicza się opłat niezależnych od Wynajmującego np. opłat za wodę, prąd, wywód odpadów) i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. W umowie najmu okazjonalnego rozszerzono względem umowy o zasady ogólne zakres należności jakie Wynajmujący może potrącić przy rozliczeniu kaucji o koszty egzekucji obowiązku opróżniania lokalu. Oprócz powyższego kaucja może zostać potrącona za:

• Unpaid rent,
• Charges for non-contractual use of the premises,
• Charges independent of the owner (water, sewage, electricity, heating, garbage)
• Charges for wear and tear of elements of technical equipment, the repair of which is charged to the lessee under the contract,
• Receivables for substitute performance of works charged to the tenant
• Compensation for ascertained and estimated damages determined on a general basis related to damage to the premises caused by the fault of the Tenant
• Interest and incidental receivables related to the above principal receivables

Termination of contract

Właściciel może wypowiedzieć umowę w wypadku gdy (poniższe zapisy mają charakter bezwzględnie wiążący bez względu na to, czy zostały zawarte w umowie, czy nie):

• The tenant neglects duties, allowing damage to occur, or destroys facilities intended for common use by residents
• The tenant blatantly or persistently violates domestic order, making it a nuisance to use other premises,
• The tenant is in default in the payment of rent or other charges for the use of the premises
• The tenant has rented, sublet or given for free use the premises or a part thereof without the required written consent of the landlord

Strony mogą ustalić swoje Własne okoliczności, które mogą doprowadzić do wypowiedzenia umowy. Muszą być to konkretne przyczyny, ponieważ ten typ umowy wyklucza możliwość wypowiedzenia umowy bez podawania przyczyny. Najemcy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy z przyczyn przewidzianych w kodeksie (i mają charakter bezwzględny bez względu na to czy zostały wymienione w umowie). Najemca może wypowiedzieć umowę:

• According to Article 664, a tenant may terminate a lease if, at the time of delivery, the premises had defects that make it impossible to use (regardless of whether the defect is removable or irremovable)
• If the defects arose later, and the landlord, despite receiving notice, did not remove them in a timely manner, or the defect cannot be removed.
• According to Article 682 of the Civil Code, if defects in the leased premises endanger the health of the tenant or household members.

Uprawnienia te powstają dopiero po wezwaniu Wynajmującego do usunięcia wady i pomimo takiej możliwości niewykonanie tego obowiązku.

Rent and other charges

Ustalenia dotyczące czynszu nie odbiegają od zapisów czynionych w umowach opartych o zasady ogólne. Uregulowania jednak wymaga kwestia podnoszenia wysokości czynszu. Aby wynajmujący miał uprawnienie do podnoszenia czynszu w trakcie trwania umowy, to strony muszą w umowie zawrzeć warunki.

Maintenance of the premises

W umowie najmu okazjonalnego nie stosuje się podziału obowiązków narzuconych w art. 6a i 6b ustawy ochronie praw lokatorów. Wyjątkiem stanowi sytuacja jeśli strony umowy nie określą swojego podziału obowiązków. Umowa najmu okazjonalnego nie jest taka straszna jaka może wydawać się w pierwszym odczuciu. Mam nadzieję, że również od dziś jej warunki są bliższe i zrozumiałe dla naszych czytelników.