Rynek nieruchomości podlega naturalnym wahaniom. Jak wyglądał 2025 rok?
1. Więcej mieszkań na wynajem – korzyść dla najemców
W 2025 zmienił się trend, już w styczniu baza ofert na OtoDom była wyraźnie większa, a wrzesień przyniósł rekordowy wzrost aktualnych ofert najmu, co może oznaczać sezonowy efekt lub zmianę strategii właścicieli mieszkań (np. rezygnację z najmu krótkoterminowego na rzecz długoterminowego).
Wzrost liczby dostępnych mieszkań to dla najemców większy wybór, więcej negocjowalnych ofert, mniejsza presja na podjęcie decyzji, możliwość bardziej świadomego doboru lokalizacji i standardu. To realna poprawa sytuacji najemców po okresie, gdy znalezienie mieszkania było trudne i drogie (2022 i 2023 rok) po przyjeździe licznej grupy uchodźców z Ukrainy, których nagłe zapotrzebowanie na mieszkania spowodowało brak wolnych mieszkań na rynku.
2. Wzrost konkurencyjności segmentu Private Rented Sector (PRS)
PRS to firmy i fundusze inwestycyjne – państwowe, prywatne lub zagraniczne, które budują lub kupują całe budynki z przeznaczeniem na wynajem. Wzrost oddawanych do najmu mieszkań znacząco zwiększył podaż na rynku.
| Dodatkowe inwestycje planowane / w budowie: | Kolejnych 6 obiektów, które mają dostarczyć ok. 2,4 tys. mieszkań |
| Miejsce Krakowa w polskim najmie instytucjonalnym: | Kraków jest 3. największym rynkiem PRS w Polsce. |
| Wzrost zasobów instytucjonalnych w Krakowie: | +530% w ciągu ostatnich pięciu lat. |
3. Najem krótkoterminowy – wpływ regulacji
Propozycje tworzenia stref „wolnych od Airbnb” wpływają na modele najmu również w 2025 roku. Niektóre lokale krótkoterminowe wróciły do modelu długoterminowego co przyczyniło się do wzrostu podaży na rynku.
4. Ceny ofertowe, a transakcyjne
Mimo że Otodom wykazuje delikatną tendencję wzrostową cen najmu w 2025 roku (ponad 2%) względem roku 2024, to należy przyjąć, że to ceny ofertowe, które zwykle są inne niż transakcyjne. Zgodnie z powiedzeniem „Krakowskim Targiem” ulegają one negocjacjom co było widocznym zjawiskiem w 2025 roku.
Średnia cena ofertowa w 2025 roku w Krakowie wynosiła około 67 zł/m², co przekłada się na 2 700–2 900 zł miesięcznie dla typowego mieszkania. Jednak zróżnicowanie między dzielnicami jest znaczące:
-
Najdroższe lokalizacje, takie jak Stare Miasto i Kazimierz, osiągają średnio 85 zł/m².
-
Najtańsze dzielnice, w tym Nowa Huta i Mistrzejowice, oferują stawki w granicach 50 zł/m² i więcej, w zależności od wieku budynku i udogodnień.
5. Planowana nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami
Zapowiadane zmiany legislacyjne przewidują przywrócenie obowiązku licencji dla zarządców osiedli i wspólnot. Zmiany te mogą wpłynąć na koszty czynszów administracyjnych w 2026 roku.
6. Nowelizacja Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)
Niektóre Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego od 1.01.2026 roku mogą ograniczać funkcje usługowe w budynkach wielorodzinnych, wtedy liczba mieszkań dostępnych pod najem krótkoterminowy może spadać, a część z nich trafić z powrotem na rynek najmu długoterminowego.
Prognoza na rok 2026 i strategia działania
Rynek najmu w 2026 roku będzie się stabilizował – nie będzie podlegał aż tak dużym wzrostom lub obniżkom cen jak na przestrzeni 2020 – 2023, stanie się bardziej przewidywalny i transparentny co pozwoli na obranie strategii pozwalającej osiągać długoterminowe cele.
Obecne projekty bloków na wynajem instytucjonalny będą w 2026 roku kontynuować trend zwiększonej podaży mieszkań. Będą podnosić standard wykończeń mieszkań i kształtować nowe standardy umów najmu takich jak: najem przyjazny zwierzętom czy pierwszy miesiąc najmu gratis. Ponieważ PRS wynajmuje w formie instytucjonalnej, a nie okazjonalnej, zwalnia to najemców z obowiązku przedstawiania lokalu zastępczego (przy jednoczesnym zachowaniu bezpieczeństwa właściciela). Mniej formalności i mniej ograniczeń lokatorów będzie wzmacniać trend rosnącej popularności najmu instytucjonalnego oferując mniejszą barierę wejścia.
W kolejnym artykule „Jak najem prywatny może konkurować z sektorem instytucjonalnym„. Właściciele indywidualnych mieszkań mają szereg przewag, które pozwalają im skutecznie konkurować – jeśli tylko dostrzegą zalety i poznają kluczowe różnice.