#1 Umowy najmu – umowa oparta na zasadach ogólnych

W powszechnej świadomości utarło się ze strony umowy najmu mogą praktycznie dowolnie formować postanowienia. Nie jest to w zupełności prawdą, sporządzając umowę należy wziąć pod uwagę nie tylko nasze preferencje ale również literę prawa. Umowy najmu zawierane są w rożnych okolicznościach. Z tego powodu polskie ustawodawstwo przewidziało 3 różne typy umów najmu. Każda z nich charakteryzuje się innymi prawami, obowiązkami i ograniczeniami. Warto świadomie wybrać i ograniczyć ryzyko kosztownych błędów niewiedzy. Dzisiaj zostanie omówiona najpopularniejsza umowa najmu – umowa na zasadach ogólnych. W kolejnych artykułach zostaną przybliżone pozostałe 2 typy: umowa najmu okazjonalnego i umowa najmu instytucjonalnego które w przeciwieństwie do umowy na zasadach ogólnych nie odnoszą się do tej ustawy.

Umowa najmu

Umowa najmu uregulowana jest w art. 659 kodeksu cywilnego. Według niej, właściciel zobowiązuje oddać wynajmującego rzecz do używania w zamian za płacenie czynszu. Czynsz nie musi być wypłacany w walucie pieniężnej (wynagrodzenie może być wypłacane np. w świadczeniach lub np. workach pszenicy). Najem zawsze ma charakter odpłatny. 

Umowa najmu oparta o zasady ogólne

Umowa najmu oparta na zasadach ogólnych jest najstarszym typem umowy najmu. Wynajmującym może być tylko osoba fizyczna, a najemcą może być osoba fizyczna, osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, spółka cywilna, spółka jawna, spółka komandytowa i komandytowa akcyjna, spółka partnerska, spółka zoo i spółka akcyjna. 

W tym typie umowy wszystkie zasady reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów.

Czas trwania umowy i warunki wypowiedzenia

Z ustawy tej wynika ze umowę można zawrzeć na czas oznaczony bądź nieoznaczony. Ten typ umowy może być zawarty na piśmie jak i ustnie. Możliwość wypowiedzenia umowy przez Właściciela ograniczona jest tylko do przyczyn wskazanych w ustawie.

1. Jeśli najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niszczy niszczy mienie lub czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali

2. Jeśli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności

3. Jeśli wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal bez wymaganej pisemnej zgody właściciela

4. Jeśli najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

5. Jeśli Właściciel lub jego krewny w pierwszej linii zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu.

Wszystkie próby ominięcia ograniczeń poprzez wpisanie swoich powodów umożliwiających wypowiedzenie umowy są z mocy prawa nieważne, i nie wiążą one najemcy. 

Najemca może wypowiedzieć taka umowę zachowując okres wypowiedzenia określony w umowie.

Prawa i obowiązki Wynajmującego w umowie najmu opartej na zasadach ogólnych

Do obowiązków Wynajmującego należy wydanie lokalu w stanie adekwatnym do umówionego użytkowania i utrzymywanie lokalu w takim stanie przez cały czas trwania umowy,

Naprawy

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej,anteny zbiorczej – z wyjątkiem
osprzętu,
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Kaucja

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. 

Podwyżki czynszu

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela (np. opłat za media) jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw. Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. 

Przeglądy lokalu i wyposażenia

Z przepisu art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Z przepisu tego wynika, że nawet gdy w umowie strony nie przewidziały takiego uprawnienia, to przysługuje ono wynajmującemu. Musi on bowiem mieć możliwość sprawdzenia urządzeń, których naprawa i konserwacja jest po jego stronie. Dotyczy to wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej — z wyjątkiem osprzętu.

Prawa i obowiązki Najemcy w umowie opartej na zasadach ogólnych

Podstawowym prawem jest korzystanie z wynajmowanego mieszkania natomiast podstawowym obowiązkiem jest terminowe płacenie za najem. Oprócz płacenia czynszu powinien on również zawiadamiać o potrzebie napraw, które wchodzą w zakres jego obciążeń.

Dbanie o lokal

Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Naprawy

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych,elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; 

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Termin naprawy

Najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw jeśli obciążają one wynajmującewgo. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Obowiązek udostępnienia lokalu

W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.

Protokół

Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Obowiązki po zakończeniu najmu

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Adaptacje lokalu – możliwość

Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

Odmówienie podwyżki czynszu

Najemca może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, albo zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Podstawa prawna:

Ustawa o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gmin i o zmianie Kodeksu Cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r